комплексное развитие территории

1. Комплексное развитие территорий жилой застройки. Этот вид КРТ применяют к территориям, где уже есть жилые здания. Например, реконструируют или сносят устаревшие, аварийные жилые дома, строят новые жилые комплексы с улучшенными условиями.

2. Комплексное развитие территорий нежилой застройки. Такой вид КРТ реализуют на землях с промышленными, складскими или иными нежилыми объектами. Например, рекультивируют землю, то есть восстанавливают до состояния, пригодного к использованию, а затем на месте промышленных зон строят жилые районы, коммерческие объекты — торговые центры или офисы.

3. Комплексное развитие незастроенной территории. Этот вид КРТ применяют к пустующим землям, которые ранее не использовались или использовались неэффективно. Например, строят новые жилые микрорайоны или промышленные зоны, инфраструктуру: дороги, инженерные сети, зоны отдыха.

При проектировании в рамках КРТ мы руководствуемся Стандартом комплексного развития территорий. Стандарт комплексного развития территорий (СКРТ) разработан Минстроем России по поручению Правительства РФ в 2016–2019 годах при участии фонда ДОМ.РФ и КБ «Стрелка». Это документ, который предлагает готовые решения по планированию кварталов, жилых комплексов, общественных пространств и даже квартир.

Стандарт КРТ — методическое руководство по развитию застроенных и освоению новых территорий России. Документ определяет основные подходы к строительству жилья и обустройству территорий жилой и многофункциональной застройки, предлагает готовые решения по планированию кварталов, жилых комплексов, общественных пространств, квартир.

Цель стандарта — предоставить городским властям, девелоперам, градостроителям и архитекторам понятный инструмент, который поможет строить более качественное массовое жильё и развивать комфортные общественные пространства.

Стандарт КРТ включает в себя три модели развития городской среды:

Малоэтажная. Плотность застройки 4 тыс. кв. м на 1 га, максимальная высота зданий — 4 этажа, доля общественно-деловой инфраструктуры — 10%, обеспечение жильём — 35–50 кв. м на одного человека.

Среднеэтажная. Плотность застройки до 15 тыс. кв. м на 1 га, максимальная высота зданий — до 8 этажей, доля общественно-деловой инфраструктуры — 20%, обеспечение жильём — 30–35 кв. м на одного человека.

Центральная. Плотность застройки до 17 тыс. кв. м на 1 га, максимальная высота зданий — не менее 9 этажей, доля общественно-деловой инфраструктуры — 30%, обеспечение жильём — 25–30 кв. м на одного человека

Преимущества применения Стандарта КРТ при проектировании:

Возможность реализовать проработанные концепции. КРТ позволяет работать с окружением и задумываться о том, как оно будет развиваться после реализации проекта.

Разнообразие форматов жилья. В проектах КРТ можно предлагать редкие форматы квартир, например с открытыми террасами, антресольным этажом или подземным этажом.

Избегание монотонности застройки. Пространство большой территории разделяют на небольшие части квартальными проездами, чтобы избежать однотипности.

Возможность учитывать популярность электротранспорта. В проектах КРТ можно планировать парковочные места со встроенной зарядной станцией для электромобилей.

Возможность быстрого преобразования депрессивных территорий. Это происходит за счёт уменьшения количества бюрократических процедур, чёткой структуры процесса и возможности выступать инициатором процесса для девелоперов.

Под архитектурно-градостроительной концепцией (мастер-планом) комплексного развития территории понимается результат комплексной градостроительной и пространственно-экономической проработки территории, который отражает перспективное градостроительное видение такой территории по завершении реализации проекта комплексного развития территории (далее – мастер-план).

Мастер-план разрабатывается в соответствии с действующим законодательством, действующих документов территориального планирования и градостроительного зонирования (генерального плана, правил землепользования и застройки поселения, городского округа, в отношении территории которого планируется принятие решения о комплексном развитии территории) и может содержать предложения по внесению изменений в указанные документы, необходимых для реализации мастер-плана.

Для более эффективной подготовки мастер-плана проекта КРТ применяется массинг — это инструмент для ранних стадий проектирования, позволяющий быстро проверить и откорректировать концепцию проекта. Это как первый эскиз зданий, где важны объём и пропорции, а не детали. С помощью массинга можно гибко управлять ключевыми параметрами проекта: размерами зданий, этажностью, фасадными решениями и планировкой квартир и т.д.

Техника массинга применяется для создания упрощённых трёхмерных моделей зданий, которые помогают архитекторам визуализировать основные формы и объёмы будущих конструкций. Она предполагает расположение элементов здания: стен, окон, дверей, крыши и других компонентов, — для создания единой формы, в рамках архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана) комплексного развития территории.

В ходе подготовки мастер-плана проекта КРТ в целях обеспечения его финансово-экономической обоснованности также проводится пространственно-экономическое моделирование.

По результатам разработки мастер-плана на основе пространственно-экономического моделирования проекта КРТ составляется финансово-экономическое обоснование мастер-плана, включая:

1) обоснование основных экономических параметров реализации мастер-плана, в том числе обоснование:
а) капитальных и операционных расходов на реализацию проекта КРТ жилой застройки, включая расходы на компенсации собственникам недвижимости (оценка потребности в таких расходах за счет всех источников);
б) доходов от реализации проекта КРТ;
в) объемов привлечения собственных и заемных средств лица, с которым будет заключен договор о КРТ жилой застройки, или юридического лица, определенного субъектом Российской Федерации, объемов привлечения средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, в том числе с учетом средств, предоставляемых на цели КРТ Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд ЖКХ);

2) обоснование эффективности реализации мастер-плана, в том числе:
а) анализ прироста капитализации территории после реализации проекта КРТ;
б) оценку инвестиционной эффективности проекта КРТ в целом, а также для лица, с которым будет заключен договор о КРТ, или юридического лица, определенного субъектом Российской Федерации;
в) оценку эффективности расходов бюджетов и Фонда ЖКХ на переселение граждан из аварийного жилищного фонда;
г) оценку бюджетной эффективности проекта КРТ (после его реализации).